孳息飆升 窒礙復蘇

美國聯儲局前主席格林斯潘曾經說過，樓市必須止跌回穩，美國經濟才有望復蘇。過去兩周，與樓市相關的數據紛紛出籠，表現有好有劣，但整體數字顯示美國樓市尋底過程仍然繼續，相信會令格老大失所望。

無疑，新屋銷售和二手樓銷售分別上升0.3%及2.9%，至35.2萬所和468萬所，但能錄得升幅，主要是基數偏低，以及有大量較市價便宜逾兩成的銀主盤推售，促使不少人湧往執平貨，這從樓價始終未因需求增加而止瀉，可見一斑。

至於其他樓市數字則可用「慘不忍睹」四字形容，包括上周公布的4月新屋動工改寫紀錄新低，與建築批文的按年跌幅均超過五成，而最令人憂慮的除了樓價跌勢未能遏止外，供樓拖欠及強制收樓比率齊創新高，正正顯示樓市仍未停止惡化。

根據Case-Shiller的統計數字，美國3月樓價較2月下跌2.2%，按年跌幅18.7%，而首季樓價較去年同期下跌19.1%，跌幅更創紀錄，若與2006年中樓市峰頂比較，樓價已下調了超過32%。

美國按揭銀行公會的報告亦顯示，今年首季，每8個家庭便有1個或拖欠按揭供款或進入強制收樓程序，比率高達12.07%。首按遭強制收樓的新個案為 1.37%，較去年第4季的1.08%多出兩成七，較去年同期高出三成六。強制收樓佔按揭貸款的比率由前季的3.30%增至3.85%，去年同期只有 2.47%。拖久還款的比率，經季節性調整後亦升至9.12%，較前季高出1.24個百分點，有3.39%更是逾期90日未供款。

要留意的是，隨着失業率上升，問題貸款已蔓延至優質按揭。過去一年，優質按揭被強制收樓的比率由0.29%倍升至0.61%，比率看來微不足道，但此類貸款所佔9.9萬億美元首按貸款的比重多達65%，一旦惡化，對銀行貸款組合的質素，必有負面影響。

由於孳息上揚，按息亦自低位反彈，30年固定按揭息率由上周的4.82%急升至4.91%，對樓市會構成另一衝擊。上周按揭申請宗數大幅減少14.2%，足以反映按息回升的威力。聯儲局至今已回購了1305億美元的公債及4310億美元兩房債，但仍無法鎮得住孳息，10年孳最高急彈至3.74%的半年高位。息率回升，樓市及商業借貸活動將難免受到窒礙，拖慢經濟復蘇的時間表。   

王冠一                           

資料來源:
王冠一財經頻道