貸評山下：美樓市供求失衡

[size=4][b][color=#ffff00]美樓市供求失衡[/color][/b]

上次談到美國可以確認為樓市雙底，而下跌幅度將取決於供求關係。當然，我們的討論集中於美國整體的平均數，從而看到美國整體經濟、金融體系未來的一些隱憂。至於應否投資在美國房地產，則是另一個討論，因為眾所周知，房地產的地區性因素很強，而曼克頓和華盛頓 DC的防守性會較大，正如英國整體樓市下跌，但倫敦樓價依然堅挺一樣。整體而言，從需求來說，股神畢菲特說他是比較樂觀的，因為美國每年約有 100萬個新增家庭，使需求得以自然增長，最終會吸收過剩的供應。但他忘記了從金融海嘯至今，因為新增家庭而衍生的需求，已跌到一年不足 50萬間樓房。[/size]
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[size=4][b][color=yellow]影子供應肯定大增[/color][/b] [/size]
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[size=4]至於供應方面，由於很多樓盤已經停工，所以一般的供應大跌。不過，供應中最重要的環節是「影子供應」（銀主盤) ，有分析說，由於「影子供應」數量在 2010年下跌了 10%左右，只有約 180萬間，而樓市的一年總供應量則由 304萬間升至 400萬間，只要這些「影子供應」不在同一時間推出，影響不算嚴重。我卻不是這麼樂觀。由斷供 (Delinquent) 到銀行取回房子的業權 (Foreclosure) ，到銀行收回房子 (Retained Ownership) ，再到把「銀主盤」推出市場拍賣，需時幾年。2010年「影子供應」減少，是因為政府一系列的政策拖慢了銀行收樓的速度。有證據顯示，拖慢了銀行收樓速度，不但不會減少借貸人最終違約的數目，更會增加銀行收樓之後的損失。可以預期，「影子供應」表面上的減少，將難以持續，將來肯定會大幅增加。[/size]
[size=4]銀主盤問題未解決 [/size][size=4]另外，目前的統計數據，只計算了一些現在已經很嚴重的斷供個案，由於負資產情況仍然持續，一些現階段未有算進去的斷供個案，最終也可能成為「銀主盤」。有比較悲觀的推斷認為， 5年內「影子供應」可能會達到 1100萬間，是現時的五六倍。這個推斷，是建基於美國負資產問題上──負資產，增加「影子供應」，拖累樓市──是一個惡性循環。[/size]